Respuesta directa: Para cambiar de administrador en Chile se requiere convocar una Asamblea con 15 días hábiles de anticipación, reunir el 33% de los derechos del condominio para sesionar, y aprobar el cambio por mayoría absoluta de los asistentes (50%+1). El proceso completo toma entre 30 y 60 días.
Si su administrador actual no cumple con sus obligaciones, no rinde cuentas o simplemente no entrega el nivel técnico que su comunidad necesita, la Ley 21.442 le entrega herramientas legales claras para cambiarlo. Aquí le explicamos el procedimiento completo: causales válidas, quórums exactos, plazos y traspaso ordenado.
La Ley 21.442 no exige una causal específica para cambiar de administrador. La asamblea de copropietarios puede decidirlo en cualquier momento. Sin embargo, estas son las razones más frecuentes que motivan el cambio.
El administrador no entrega rendición mensual detallada, no muestra respaldos de gastos o no informa el estado del fondo de reserva como exige el artículo 22 de la Ley 21.442.
Desde septiembre de 2025 la inscripción es obligatoria según el artículo 2° transitorio. Quien no está inscrito queda inhabilitado para ejercer.
No supervisa proveedores en terreno, no planifica mantenciones preventivas, ignora vicios constructivos o solo reacciona ante emergencias en lugar de prevenirlas.
Falta de comunicación, decisiones tomadas sin consulta, irregularidades menores reiteradas o conflictos con miembros de la comunidad.
No convoca asambleas en los plazos legales, no respeta procedimientos del reglamento de copropiedad o desconoce las obligaciones del Título IV de la ley.
Pagos sin respaldo, gastos no autorizados, fondos no localizables o uso indebido del fondo de reserva. En estos casos corresponde también auditoría externa y denuncia formal.
Le explicamos el procedimiento exacto según la Ley 21.442. Si su comunidad lo sigue, el cambio es completamente legal, ordenado y no admite impugnación posterior.
Preparación inicial
Cualquier copropietario puede plantear el tema, pero conviene documentar previamente las razones del cambio: incumplimientos, falta de rendición, falta de inscripción MINVU, problemas técnicos del edificio sin resolver, etc. Esto sirve para fundamentar la decisión en la asamblea.
Investigación
Solicite al menos dos o tres cotizaciones de nuevas administradoras. Compárelas no solo por precio sino por nivel técnico, transparencia, experiencia y cumplimiento de la Ley 21.442. El Comité o cualquier copropietario puede gestionar esta etapa.
Importante: verifique que cada administradora cotizada esté inscrita en el Registro Nacional del MINVU. Las inscripciones se consultan en condominios.minvu.cl
Convocatoria
El Comité de Administración convoca a Asamblea Ordinaria incluyendo el cambio de administrador como punto de tabla. La citación debe enviarse con al menos 15 días hábiles de anticipación, según el artículo 15 de la Ley 21.442. Puede hacerse por correo electrónico al registro de copropietarios.
Alternativa: si la situación amerita urgencia, también puede convocarse Asamblea Extraordinaria. La solicita el Comité o copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos del condominio (artículo 14).
Sesión
Para sesionar válidamente en Asamblea Ordinaria se requiere la representación del 33% de los derechos del condominio. La asamblea puede ser presencial, telemática o mixta, siempre que esté contemplado en el reglamento de copropiedad. También se admite consulta por escrito.
Votación
El cambio se aprueba por mayoría absoluta de los asistentes (50% + 1 voto). En la misma asamblea se designa al nuevo administrador con las cotizaciones reunidas. El acta levantada debe ser reducida a escritura pública según mención expresa de la Ley 21.442.
Importante: los acuerdos adoptados en asamblea válidamente constituida son obligatorios para todos los copropietarios, asistan o no a la asamblea.
Cierre
Aprobado el cambio, se notifica formalmente al administrador saliente y se establece un plazo de traspaso (habitualmente de 15 a 30 días). El saliente debe entregar libros contables, contratos vigentes, claves de sistemas, fondos en cuenta y documentación. El nuevo administrador toma el control con todo en orden.
Si el administrador anterior no entrega: el Comité puede presentar reclamación ante la SEREMI MINVU en condominios.minvu.cl (artículos 90 al 96 de la Ley 21.442). La SEREMI puede sancionar e instruir la entrega de la documentación.
Es un error común que circula en internet creer que se necesita el 66% para cambiar de administrador. Eso es falso. Le explicamos exactamente qué dice la Ley 21.442 en su artículo 15.
Este es el tipo de asamblea correcto para cambiar de administrador
Los porcentajes se calculan sobre los derechos del condominio, no sobre las unidades. La citación debe hacerse con anticipación mínima de 15 días hábiles.
Solo aplica a casos especiales, NO al cambio de administrador
Solo se exige el 66% para casos especiales: modificación del reglamento de copropiedad, reconstrucción, demolición o cambio de destino de unidades. No para el cambio de administrador.
¿Por qué importa esta diferencia? Muchas comunidades creen erróneamente que cambiar de administrador es casi imposible porque "se necesita un quórum altísimo". Eso es falso y suele desalentar a comités que tienen razones válidas para cambiar. La realidad legal es accesible: con un tercio de los derechos asistiendo y la mayoría simple de ese tercio aprobando, el cambio se concreta.
El cambio de administrador no es un trámite que tenga que aprobar nadie externo. Es un derecho de los copropietarios reconocido por la ley.
La asamblea puede decidir el cambio de administrador en cualquier momento. No se necesita esperar a que termine un contrato ni alegar causal específica.
Todo administrador está obligado a rendir cuentas mensualmente con respaldo documental. Es un derecho del Comité y de cada copropietario, no un favor.
Si el Comité no convoca, los copropietarios que representen el 10% de los derechos pueden hacerlo directamente para tratar el cambio.
El Comité o el 15% de copropietarios puede reclamar contra un administrador por incumplimiento. La SEREMI sanciona y puede ordenar remoción.
Puede convocar asambleas presenciales, telemáticas o mixtas si el reglamento lo permite. También admite consulta por escrito para facilitar la participación.
La citación a asamblea puede hacerse por correo electrónico al registro de copropietarios. La nueva ley simplifica el proceso eliminando la doble citación.
Acompañamos a Comités y comunidades en cada etapa del cambio. Sin costo, sin compromiso, con honestidad. Nuestro interés es que el proceso sea legal, ordenado y exitoso.
Patrimonio Vivo
No somos una administradora más. Somos una estructura multidisciplinaria liderada por ingenieros civiles con experiencia en obras inmobiliarias, minería y obra pública.
Nuestros administradores están inscritos en el Registro Nacional del MINVU. La empresa, como persona jurídica, se encuentra en proceso formal de inscripción ante la Secretaría Ejecutiva de Condominios.
Operamos en toda la Región Metropolitana, incluyendo edificios, condominios de casas y parcelaciones.
El cambio se decide en Asamblea Ordinaria según el artículo 14 de la Ley 21.442. El procedimiento simplificado es: reunir cotizaciones, convocar asamblea con 15 días hábiles de anticipación mínima, sesionar con quórum del 33% y aprobar por mayoría absoluta (50%+1) de los asistentes.
El acta debe reducirse a escritura pública según mención expresa de la ley. Luego se realiza traspaso ordenado al nuevo administrador.
Según el artículo 15 de la Ley 21.442, para sesionar válidamente en Asamblea Ordinaria se requiere el 33% de los derechos del condominio. Para aprobar el cambio se requiere mayoría absoluta de los asistentes, es decir 50% + 1 voto de quienes asisten.
No se requiere el 66%, ese quórum aplica solo a asambleas extraordinarias de mayoría reforzada para casos especiales como modificación del reglamento de copropiedad, reconstrucción o demolición. No al cambio de administrador.
El proceso típico toma entre 30 y 60 días desde que se decide iniciar.
Reunir cotizaciones puede tomar 1-2 semanas. La citación a asamblea requiere mínimo 15 días hábiles de anticipación (artículo 15). Luego de la votación, el traspaso al nuevo administrador puede tomar de 15 a 30 días adicionales para entregar libros contables, contratos, claves y fondos en orden.
Cualquier copropietario puede plantear el tema y reunir cotizaciones. La decisión final se toma en Asamblea de Copropietarios convocada por el Comité de Administración.
Para Asambleas Extraordinarias, también pueden convocarlas los copropietarios que representen al menos el 10% de los derechos del condominio, según el artículo 14 de la Ley 21.442.
El administrador saliente está obligado a entregar todos los libros contables, contratos vigentes, claves de sistemas, documentación y fondos al nuevo administrador. Si se niega, el Comité tiene dos vías:
Reclamación ante la SEREMI MINVU a través de condominios.minvu.cl (artículos 90 al 96 de la Ley 21.442). La SEREMI puede sancionar e instruir la entrega.
Denuncia ante el Juzgado de Policía Local en casos graves como retención indebida de fondos.
Sí. Según el artículo 15 de la Ley 21.442, las asambleas pueden ser presenciales, telemáticas o mixtas, siempre que esté contemplado en el reglamento de copropiedad de la comunidad.
También se admiten consultas por escrito y citación por correo electrónico al registro de copropietarios, lo que facilita la participación de quienes no pueden estar presencialmente.
No. La asamblea de copropietarios puede decidir el cambio en cualquier momento, sin necesidad de esperar el vencimiento de contrato. La administración es designada por la asamblea según el artículo 18 de la Ley 21.442, y la misma asamblea puede revocarla.
Si el contrato establece cláusulas de término anticipado con compensaciones, esos términos contractuales se cumplen aparte, pero no impiden el cambio.
Sí. La Ley 21.442 contempla mención expresa de que el acta donde se designa o remueve al administrador debe ser reducida a escritura pública. Esto da formalidad legal al acuerdo y es requisito para que el nuevo administrador pueda ejercer su rol frente a bancos, proveedores y organismos públicos.
Este trámite se realiza ante notario público y suele tomar entre 1 y 3 días hábiles.
Visita técnica gratuita sin compromiso. Le orientamos sobre el procedimiento legal, los plazos exactos y le entregamos una propuesta técnica para que su comunidad evalúe con toda la información sobre la mesa.
Información referencial: los datos legales presentados corresponden a la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria, especialmente sus artículos 14, 15, 18, 22 y 90 al 96, y a su Reglamento publicado el 9 de enero de 2025. Esta página tiene fines informativos y no sustituye asesoría legal profesional para casos específicos. Para consultas legales puntuales recomendamos asesoría con un abogado especializado en copropiedad inmobiliaria.